Certificazione LEED: i benefici della certificazione di sostenibilità per edifici più diffusa a livello globalel

Il protocollo LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) è il sistema di certificazione per edifici sostenibili più diffuso a livello globale. Uno standard che può essere utilizzato da fondi, aziende e altri attori come strumento strategico di valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare e di generazione di impatto in ottica ambientale e sociale. Oggi le attività di progettazione e gestione degli edifici devono infatti contribuire al successo delle organizzazioni che li posseggono e li abitano, generare benessere per gli occupanti e garantire alte prestazioni in termini di efficienza energetica e qualità ambientale. Ma come può il protocollo LEED offrire un quadro solido per costruire e trasformare gli edifici integrando tutte queste variabili e generare valore economico, sociale e ambientale? Vediamolo di seguito.

La certificazione LEED è gestita dal U.S. Green Building Council (USGBC) e viene rilasciata dalla Green Business Certification Inc. (GBCI). Dal suo lancio nel 1998, è diventato il sistema di certificazione più conosciuto al mondo per valutare se un edificio sia effettivamente in grado di ridurre il proprio impatto ambientale, migliorare l’efficienza delle risorse e garantire un ambiente salubre per gli occupanti.

Considerando che gli edifici sono responsabili del 37% delle emissioni globali di CO2 e che trascorriamo circa il 90% del nostro tempo in ambienti chiusi, il ruolo dell’edilizia nella transizione ecologica è fondamentale. Inoltre, investire in sostenibilità genera un vantaggio sia per chi possiede e gestisce gli edifici che per le persone che li occupano: Permette di ridurre i costi operativi e di manutenzione degli edifici, aumentare il valore di mercato degli immobili, attrarre talenti, allinearsi con le richieste ESG, come anche aumentare il benessere la salute e la produttività di chi utilizza gli spazi.

Il protocollo LEED definisce e valuta, dunque, una serie di criteri per analizzare le performance dell’edificio - dal consumo energetico all’uso delle risorse idriche, dalla scelta dei materiali e alla qualità degli ambienti interni - e offre un quadro strutturato per migliorarle. I criteri LEED sono organizzati in 6 categorie principali

• Localizzazione e Trasporti (Location & Transportation) Premia le decisioni ponderate sulla localizzazione dell'edificio. I crediti incentivano lo sviluppo compatto, l'uso di trasporti alternativi e il collegamento con servizi e strutture (come ristoranti e parchi).
• Sostenibilità del Sito (Sustainable Site) Si concentra sul ripristino degli elementi del sito, sull'integrazione con gli ecosistemi locali e regionali, e sulla conservazione della biodiversità da cui dipendono i sistemi naturali.
• Gestione delle Acque (Water Efficiency) Esamina il consumo interno ed esterno, gli usi specializzati e la misurazione. Questa sezione si basa su un approccio "prima l'efficienza" per la conservazione dell'acqua.
• Energia e Atmosfera (Energy & Atmosphere) Affronta l'energia da una prospettiva olistica, considerando la riduzione del consumo energetico, le strategie di progettazione energeticamente efficienti e le fonti di energia rinnovabile.
• Materiali e Risorse (Materials & Resources) Si concentra sulla minimizzazione dell'energia incorporata e di altri impatti associati all'estrazione, alla lavorazione, al trasporto, alla manutenzione e allo smaltimento dei materiali da costruzione.
• Qualità Ambientale Interna (Indoor Environmental Quality) Premia le decisioni prese dai team di progetto riguardo la qualità dell'aria interna e il comfort termico, visivo e acustico.
• Innovazione (Innovation)
• Priorità Regionali (Regional Priority)

Figura: Categorie LEED

LEED è basato su rigorose ricerche e standard tecnici (ISO, EN, ASHRAE, EPA, ASTM) che vengono aggiornati nel tempo, e introdotti su base di consenso allargato del mercato.

La versatilità del protocollo LEED lo rende adatto a una vasta gamma di attori, ma per motivi molto diversi tra loro. Non è un sistema "taglia unica", ma si adatta a seconda degli obiettivi di chi lo richiede.

Sviluppatori Immobiliari e Fondi di Investimento (Real Estate)

Sono tra gli utilizzatori a maggiore probabilità di creazione di valore tramite la certificazione, poiché per loro il LEED è uno strumento finanziario e di asset management.

Perché è adatto:

• Aumento del valore: Gli edifici certificati hanno un valore di mercato (e di rivendita) mediamente più alto.
• Attrattività: Attirano inquilini di alto profilo (spesso multinazionali che richiedono spazi certificati per policy interna).
• ESG Compliance: Aiuta i fondi a rispettare i criteri ESG (Environmental, Social, and Governance) sempre più richiesti dagli investitori globali.

Aziende e Multinazionali (Proprietari o Affittuari)
Grandi aziende usano LEED per i loro uffici direzionali (Headquarters) o, nei casi più virtuosi, certificando l'intero portfolio aziendale, incluse le sedi di proprietà e quelle in affitto.

Perché è adatto:

• Costi Operativi: Riduce drasticamente le bollette energetiche e i costi di manutenzione.
• Risorse Umane: Migliora la qualità dell'aria e la luce naturale, aumentando la produttività e il benessere dei dipendenti (riducendo l'assenteismo).
• Brand Reputation: Edifici certificati comunicano l'impegno dell'azienda e ne consolidano la reputazione.

Pubblica Amministrazione ed Enti Pubblici
In molti paesi, inclusi gli Stati Uniti e diverse nazioni europee, il settore pubblico usa il protocollo LEED per dare il "buon esempio" o per rispettare normative interne.

Perché è adatto:

• Trasparenza: Garantisce che i fondi pubblici siano spesi per edifici efficienti e durevoli.
• Contesto Italiano (CAM): In Italia, il Codice degli Appalti richiede il rispetto dei CAM (Criteri Ambientali Minimi). La certificazione LEED è uno dei modi più efficaci e riconosciuti per dimostrare la conformità a questi criteri obbligatori negli appalti pubblici.

Retail, Hospitality e Logistica
Catene di negozi, alberghi e centri logistici (data center, magazzini).

Perché è adatto:

• Standardizzazione: Permette a un marchio (es. Starbucks o una catena alberghiera) di avere lo stesso standard di qualità e sostenibilità in tutto il mondo (si usa spesso il protocollo LEED Volume per certificare molti edifici insieme).
• Marketing: Per gli hotel, è un fattore di scelta per i viaggiatori eco-consapevoli.

Figura. I rating system della Famiglia LEED e le varie applicazioni del protocollo

Ottenere la certificazione LEED non è solo una scelta responsabile dal punto di vista ambientale, ma offre anche numerosi vantaggi strategici:

Riduzione Emissioni ed Efficienza Energetica ed Idrica
Gli edifici certificati LEED sono progettati per ottimizzare l’uso delle risorse, riducendo le emissioni in media del 34%, i consumi di energia del 25% e quelli di acqua dell’11%.

(Fonte: A Post Occupancy Evaluation of 22 GSA Buildings. Sept. 2011)

Riduzione dei costi operativi
Edifici LEED dimostrano una costante riduzione dei costi di manutenzione di circa il 20% rispetto a edifici commerciali di riferimento.

(Fonte: 2012. The cost-effectiveness of commercial building commissioning: A meta-analysis of energy and non-energy impacts in existing buildings and new construction in the United States. Pacific Northwest National Library.)

Valore di Mercato dell’Immobile
Immobili certificati LEED ottengono un valore di mercato superiore, attirando investitori e inquilini che cercano soluzioni sostenibili e di qualità. Edifici certificati hanno dimostrato l’11,1% aggiuntivo come prezzo di locazione rispetto a spazi non certificati, un miglior canone di affitto del 3,1% su spazi residenziali, e un prezzo di vendita più alto rispetto al mercato non certificato.

(Fonte: 2021. Cushman and Wakefield. Green Is Good: Part 1, 2 and 3)

Salute e Benessere degli Occupanti
Gli edifici progettati secondo gli standard LEED migliorano la qualità dell’aria, riducono l’esposizione a sostanze nocive e creano ambienti più confortevoli, riducendo i rischi respiratori, supportando il benessere mentale e la produttività, elementi di valore per le fasce di individui più vulnerabili come per bambini e anziani che frequentano gli ambienti urbani. L’85% di persone che lavorano in  edifici LEED dichiarano una migliore produttività e maggiore felicità grazie alla vista verso l’esterno e all’illuminazione naturale. Inoltre, per elevare ulteriormente questi risultati, è possibile integrare lo standard LEED con la certificazione WELL, che, essendo complementare e in sinergia con LEED, permette di trasformare il benessere da parametro tecnico a pilastro centrale della progettazione e gestione del costruito. 

(Fonte: USGBC 2018, July, Employee Survey: Office Workers and green building practices)

Migliore Reputazione Aziendale
Per le aziende, un edificio certificato rappresenta un impegno concreto verso la sostenibilità, migliorando la reputazione e attirando talenti. Inoltre, dimostra l’impegno a legarsi in modo sinergico con la comunità circostante, tutelando i beni naturali e ridistribuendo benessere verso la collettività.

Il processo per ottenere la certificazione LEED si articola in diverse fasi principali:

1. Registrazione del Progetto
   Il primo passo è registrare il progetto sulla piattaforma ufficiale del USGBC, che consente di accedere a tutti gli strumenti e le risorse necessari.
2. Scelta delle Strategie
   Ogni edificio deve soddisfare una serie di prerequisiti obbligatori e può accumulare punti scegliendo tra diverse strategie di sostenibilità. Le aree valutate includono l’efficienza energetica, la gestione delle risorse idriche, la qualità dell’aria interna e la selezione dei materiali.
3. Implementazione delle Soluzioni
   Durante questa fase, le strategie selezionate vengono implementate nel progetto edilizio, coinvolgendo un team di esperti e consulenti.
4. Verifica e Certificazione
   Un team indipendente esamina il progetto per verificare la conformità agli standard LEED. La certificazione finale viene rilasciata in base al punteggio ottenuto, che determina il livello di certificazione:
   • Base: 40-49 punti
   • Silver: 50-59 punti
   • Gold: 60-79 punti
   • Platinum: 80+ punti

Ogni certificazione LEED è valida per un periodo specifico (3 anni nel caso di certificazione O+M, senza scadenza fino a nuova ristrutturazione per certificazioni BD+C e ID+C), e può essere rinnovata per garantire che l’edificio continui a rispettare i criteri richiesti nel tempo.

La versione v5 di LEED rappresenta un cambiamento importante rispetto al passato. LEED v5 punta a creare edifici che abbiano un impatto positivo intenzionale sull'ambiente e sulla società.

I tre pilastri principali su cui si fonda il nuovo standard sono:

• Decarbonizzazione: L'obiettivo è azzerare le emissioni di CO2 degli edifici. Il protocollo considera non solo l'efficienza climatica operativa (l'energia usata dall'edificio), ma anche il carbonio incorporato nei materiali e nelle fasi di costruzione, puntando a edifici ad emissioni negative.
• Qualità della vita (Benessere): Si pone un'enfasi ancora maggiore sulla salute fisica e mentale degli occupanti, sull'equità sociale e sulla resilienza della comunità. L'edificio deve essere uno strumento per migliorare la vita delle persone.
• Conservazione e Ripristino Ecologico: Si va oltre il concetto di preservazione, introducendo quello del ripristino degli ecosistemi danneggiati dalla presenza antropica, con l’obiettivo di proteggere la biodiversità e gestire le risorse (come l'acqua) in modo rigenerativo.

Il programma "Better Building" del Gruppo Chiesi ( Sustainability Report | Chiesi Farmaceutici S.p.A.), si prefigge l’obiettivo di rendere i siti globali più sostenibili secondo standard elevati, riducendo l’impatto ambientale e migliorando il benessere delle persone attraverso un approccio integrato che copre l’intero ciclo di vita degli edifici. È quindi estremamente allineato al nuovo standard LEED, sposandone pienamente la filosofia e i principi guida.

Le linee guida interne sono state sviluppate in collaborazione con NATIVA per migliorare le performance di sostenibilità di tutti i siti del gruppo, intendendo la sostenibilità nel senso più ampio: salute del pianeta e benessere delle persone. Questo rispecchia perfettamente i pilastri "Decarbonizzazione" e "Qualità della vita" della LEED v5.

Inoltre,  l'Headquarter del gruppo a Parma ha ottenuto la certificazione LEED e WELL Platinum (il livello più alto su entrambi i rating), diventando il primo edificio della sua categoria in Italia a raggiungere tale standard. Queste certificazioni di eccellenza dimostrano l'attenzione al benessere delle persone e all’innovazione sostenibile, posizionando l’azienda in perfetta sintonia con l’approccio olistico richiesto dai nuovi standard LEED. 

Il "Better Building" di Chiesi, in sintesi, non è solo un'applicazione dei protocolli di sostenibilità esistenti, ma un esempio concreto di quella cultura rigenerativa che LEED v5 ha ora codificato come nuovo standard globale.

Proprio in virtù di questo innato allineamento tra l’approccio  di Chiesi e la direzione intrapresa da USGBC, nel 2024 il Centro Ricerche intitolato a Paolo Chiesi e situato a Parma è stato invitato a partecipare al progetto Pilota della nuova versione LEED v5 per edifici esistenti (Operations and Maintenance: Existing Buildings). NATIVA e Chiesi hanno accettato la sfida, dedicata a soli tre progetti tra quelli selezionati in Europa. In questo modo, l’edificio, al centro delle attività di ricerca del gruppo e già certificato LEED v4.1 nel 2020, ha ottenuto  a Ottobre 2025 la certificazione LEED Gold.

L’edificio, di quasi 30.000 metri quadrati, risulta essere il più grande edificio in Europa attualmente certificato LEED v5, e il primo R&D center al mondo a raggiungere questo risultato. L’edificio era già il centro di ricerca più grande al mondo a essere certificato LEED v4.1 (2020).

ll conseguimento della certificazione LEED v5 per l’edificio R&D è il risultato concreto del nostro impegno verso sostenibilità e innovazione. Rappresenta una tappa strategica nel percorso che ci porterà a certificare oltre l’80% del nostro portafoglio immobiliare secondo i più avanzati standard di green building. Questo traguardo è stato possibile grazie a una visione condivisa e al contributo determinante di colleghi, collaboratori e partner che ogni giorno trasformano i nostri obiettivi in risultati misurabili.
Leonardo Curzi, Environmental Sustainability Lead – Corporate Engineering

Il protocollo LEED rappresenta una straordinaria opportunità per migliorare gli edifici, siano essi spazi lavorativi, residenziali o pubblici, attraverso alti standard che promuovono la sostenibilità, l’efficienza energetica e il benessere delle persone. Considerando che gli edifici sono responsabili del 39% delle emissioni globali di CO2 e che trascorriamo circa il 90% del nostro tempo in ambienti chiusi, investire in strutture sostenibili ed efficienti è fondamentale per costruire un futuro più responsabile.

Da oltre 10 anni siamo coinvolti in più di 50 processi di certificazione LEED, BREEAM e WELL negli Stati Uniti, nell'Unione Europea e in Cina, coprendo una superficie di oltre 280.000 metri quadrati (equivalenti a circa 40 campi da calcio).

Nel corso degli anni abbiamo raggiunto traguardi significativi, innovando i processi ed esplorando le nuove versioni [dei protocolli] per allinearci sempre più alle ambizioni dei nostri clienti:

• Uno dei primi cinque progetti pilota LEED v5 O+M in Europa.
• Il primo progetto certificato LEED v4.1 BD+C in Italia.
• Il più grande centro di ricerca al mondo certificato LEED v4.1 O+M e il primo certificato LEED v5.
• Il primo edificio produttivo certificato LEED v4.1 O+M in Italia.
• Uno dei primi 14 progetti WELL Platinum in Italia (tra i primi 600 al mondo).

NATIVA può supportarti nel percorso di conoscenza ed esplorazione dello standard, di misura delle proprie prestazioni attuali, e di pianificazione del miglioramento in base alla strategia più adatta alle specifiche esigenze, fino alla valutazione e accompagnamento all’ottenimento della certificazione.

Se vuoi sapere come ottenere la certificazione LEED, contattaci all’indirizzo info@nativalab.com per una consulenza dedicata.